Introducere
Vânzarea unui apartament este un proces juridic și financiar important care implică respectarea anumitor reglementări și obținerea unei serii de documente esențiale. Fie că ești proprietar care dorește să își înstrăineze locuința sau cumpărător interesat de achiziția unui apartament, este important să înțelegi pașii necesari și aspectele legale ale tranzacției. Acest ghid își propune să ofere o perspectivă detaliată asupra procesului de vânzare, articolelor relevante din Codul Civil, taxelor și impozitelor implicate, precum și a documentelor necesare pentru a finaliza vânzarea.
Articole relevante din Codul Civil
Vânzarea de apartamente este reglementată prin Codul Civil, care stabilește obligațiile și drepturile părților implicate. Iată câteva articole esențiale:
- Articolul 1650 – Definiția vânzării: Vânzarea este un contract prin care vânzătorul transferă proprietatea unui bun cumpărătorului, în schimbul unui preț.
- Articolul 1674 – Obligațiile vânzătorului: Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea asupra imobilului și să garanteze împotriva evicțiunii și a viciilor ascunse.
- Articolul 1679 – Obligațiile cumpărătorului: Cumpărătorul trebuie să plătească prețul convenit și să preia bunul vândut.
- Articolul 1672 – Actul autentic de vânzare: Transferul de proprietate asupra imobilelor, inclusiv apartamentele, se face prin act autentic încheiat la notar public, pentru a asigura legalitatea tranzacției și înregistrarea acesteia în Cartea Funciară.
Taxe și impozite aplicabile
Vânzarea unui apartament implică o serie de taxe și impozite, care trebuie luate în considerare atât de vânzător, cât și de cumpărător:
- Impozitul pe venitul obținut din vânzarea imobilului:
- Dacă imobilul a fost deținut pentru mai puțin de 3 ani, impozitul este de 3% din valoarea vânzării.
- Dacă imobilul a fost deținut pentru mai mult de 3 ani, impozitul scade la 1%.
- Taxa notarială: Onorariul notarului pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare este calculat în funcție de valoarea tranzacției, conform unui barem stabilit de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.
- Taxa de intabulare: Aceasta este o taxă percepută de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) pentru înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară. În general, taxa este de 0,15% din prețul de vânzare.
- TVA (dacă este aplicabil): Dacă vânzătorul este persoană juridică, tranzacția poate fi supusă TVA-ului (19% sau 5%, în funcție de anumite condiții).
Documente necesare pentru vânzarea unui apartament
Pentru a finaliza vânzarea unui apartament, sunt necesare următoarele documente:
- Actul de proprietate: Acesta poate fi contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, actul de donație sau sentința judecătorească definitivă, în funcție de modul în care vânzătorul a dobândit imobilul.
- Extrasul de carte funciară: Acesta este un document emis de OCPI care atestă proprietatea asupra imobilului și eventualele sarcini (ipotecă, servituți) existente asupra acestuia. Este valabil 10 zile.
- Certificatul de atestare fiscală: Acest document, emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale, arată că vânzătorul nu are datorii fiscale asociate imobilului.
- Certificatul energetic: Acest certificat evaluează performanța energetică a imobilului și este obligatoriu la vânzarea oricărui apartament.
- Actele de identitate ale părților: Vânzătorul și cumpărătorul trebuie să prezinte cărțile de identitate valabile.
- Documentația cadastrală: Aceasta include schița apartamentului și este necesară pentru intabularea în Cartea Funciară.
- Adeverința de la asociația de proprietari: Aceasta certifică faptul că nu există datorii către asociația de proprietari.
Concluzie
Vânzarea unui apartament este o procedură complexă care necesită respectarea legislației în vigoare, plata taxelor corespunzătoare și prezentarea unor documente esențiale. Colaborarea cu un notar public cu experiență asigură legalitatea și securitatea tranzacției, astfel încât atât vânzătorul, cât și cumpărătorul să își protejeze drepturile și interesele.